Gdzie się kończy i zaczyna odpowiedzialność wykonawcy za wykonane prace

Odpowiedzialność Wykonawcy za wykonane prace jest zagadnieniem szerokim i wieloaspektowym. Można ją podzielić na kilka kategorii, w zależności od tego, z jaką umową mamy do czynienia (umowa o dzieło czy umowa o roboty budowlane). Inaczej kształtuje się odpowiedzialność wykonawcy przed oddaniem robót, inna jest ona po dokonanym odbiorze końcowym. Tak samo jak różna jest odpowiedzialność za należyte wykonanie prac niż w przypadku dochodzenia roszczeń z rękojmi i gwarancji.

Rodzaj umowy a odpowiedzialność wykonawcy

O tym, czy mamy do czynienia z umową o roboty budowlane czy z umową o dzieło decyduje przedmiot prac i ich zakres, a nie sama nazwa umowy bądź zlecenia.

Co do zasady, jeżeli prace są wykonywane jako część całego procesu budowlanego, tj. od momentu uzyskania pozwolenia na budowę, do czasu zakończenia budowy, wówczas kwalifikowane są jako roboty budowlane.
Decyduje o tym także rozmiar prac tzn. procentowy udział w budowie, jak również fakt czy roboty te są elementem projektu, czy też nie, oraz to kiedy są one zakończone. Kwalifikacja rodzaju umowy, jako umowy o dzieło czy umowy o roboty budowlane, ma istotne znaczenie, zarówno jeśli chodzi o zapłatę wynagrodzenia, jak i terminy przedawnienia roszczeń, czyli okres trwania odpowiedzialności Wykonawcy.
Zazwyczaj, odpowiedzialnym za zapłatę wynagrodzenia jest podmiot, z którym podpisana jest umowa tj. zleceniodawca, jednakże w przypadku, gdy mamy do czynienia z procesem budowlanym, w którym bierze udział kilka podmiotów inwestor, generalny wykonawca, oraz podwykonawcy, odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia mogą ponosić wszystkie te podmioty solidarnie.

Jeśli umowa zostanie zakwalifikowana jako umowa o dzieło, to odpowiedzialność Wykonawcy za należyte wykonanie umowy wynosi 2 lata, liczone od daty wykonania prac, bądź od momentu w którym te prace miały być wykonane. Krótszy, 2-letni termin przedawnienia będzie się również wiązał dwuletnim terminem przedawnienia roszczeń o zapłatę wynagrodzenia. A zatem, po upływie tego czasu, Zamawiający może uchylić się od zapłaty, podnosząc zarzut przedawnienia roszczeń. W przypadku umowy o roboty budowlane, obowiązują trzyletnie terminy przedawnienia.

Odpowiedzialność wykonawcy za wady wykonanych prac

Kolejnym, ważnym zagadnieniem jest odpowiedzialność Wykonawcy za wady wykonanych prac.

Odpowiedzialność ta wygląda nieco inaczej przed odbiorem prac i po odbiorze.
Dokonanie odbioru jest kluczowym momentem w relacjach pomiędzy zamawiającym, a wykonawcą i pociąga za sobą istotne skutki prawne. Świadczy bowiem o wykonaniu przez wykonawcę zobowiązania wynikającego z umowy i stanowi podstawę wypłaty wykonawcy wynagrodzenia. Od tego też momentu niebezpieczeństwo utraty lub uszkodzenia przedmiotu odbioru przechodzi na zamawiającego.
Jednakże wraz z odbiorem obiektu odpowiedzialność wykonawcy się nie kończy.
Z istoty obu umów, zarówno umowy o dzieło, jak i umowy o roboty budowlane wynika, że wykonawca odpowiada za techniczny rezultat swoich prac.
Wyjątek stanowi sytuacja, w której wady powstały w dostarczonych przez zamawiającego materiałach albo na skutek wykonania robót zgodnie ze wskazówkami zamawiającego. W tym ostatnim przypadku, aby Wykonawca mógł uchylić się od odpowiedzialności, konieczne jest uprzedzenie zamawiającego o niebezpieczeństwie nieosiągnięcia zamierzonego rezultatu.

Wykonawca jest zatem odpowiedzialny względem zamawiającego za wady fizyczne wykonanych przez niego robót. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (w przypadku umowy o dzieło czy o roboty budowlane jest to niezgodność wykonanych robót z treścią umowy).
W związku z tym jeżeli roboty budowlane zostały wykonane wadliwie, inwestorowi przysługuje względem wykonawcy szereg uprawnień nawet jeśli wady ujawniły się dopiero po dokonanym odbiorze.

Inwestor będzie mógł realizować uprawnienia wynikające z rękojmi lub roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.), a także roszczenia wynikające z gwarancji jeśli w umowie przewidziano tego typu odpowiedzialność, jak również roszczenia o zapłatę kar umownych wynikających z umowy.

Okres trwania ww. jest różny. Dla przykładu należy wskazać, że wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Z kolei uprawnienia inwestora z tytułu gwarancji są indywidualnie uzgadniane w treści umów o roboty budowlane. Praktyką jednak jest, że wykonawca udziela gwarancji jakości na wykonane roboty, która trwa zwykle od 3 do 5 lat po dokonanym odbiorze.

Jeśli natomiast chodzi o możliwość dochodzenia przez inwestora odszkodowania na zasadach ogólnych za szkody wyrządzone w wyniku nienależytego wykonania umowy, to roszczenie takie przedawnia się w terminie 3 lat, jeśli chodzi o umowę o roboty budowlane oraz dwóch, jeśli chodzi o umowę o dzieło.

Kary umowne

Bardzo dotkliwe dla wykonawcy mogą okazać się również kary umowne, które w okresie gwarancji zwykle liczone są za każdy dzień opóźnienia w usunięciu wad. W przypadku opóźnienia inwestor zwykle może również skorzystać z uprawnienia do powierzenia usunięcia wad i usterek na koszt i ryzyko wykonawcy przeznaczając na ten cel kwoty zatrzymane tytułem gwarancji.

Jak zatem widać Zamawiający jako „silniejsza” strona w procesie inwestycyjnym wyposażony jest w szereg instrumentów prawnych, które stanowią istotne zagrożenia dla interesów wykonawcy. Zdarza się również tak, że inwestor nadużywa swoich uprawnień, co rodzi wiele spornych sytuacji. W związku z tym rozsądnym wydaje się by Wykonawcy w procesie inwestycyjnym korzystali już od samego początku ze wsparcia fachowców także tych od strony formalno-prawnej.

Katarzyna Podyma
Kancelaria Radcy Prawnego
Plac Wolności 3/4a
40-078 Katowice
tel. 32 400 89 91
tel. kom. 500 195 706
kp@katarzynapodyma.com
www.katarzynapodyma.com