Odpowiedzialność gwarancyjna w umowach o roboty budowlane

Przy sporządzaniu umowy o roboty budowlane istotną kwestią jest odpowiednie uregulowanie odpowiedzialności gwarancyjnej. Aktualnie obowiązujące przepisy nie nakładają co prawda obowiązku umieszczania w każdej umowie o roboty budowlane postanowień regulujących kwestie gwarancji, ale strony bardzo często decydują się na skorzystanie z zasady swobody umów i samodzielne uregulowanie tych zagadnień. Warto zatem zapoznać się z podstawowymi zagadnieniami dotyczącymi odpowiedzialności gwarancyjnej w umowach o roboty budowlane, ponieważ ich zrozumienie istotnie przyczynia się do zwiększenia bezpieczeństwa stron tego rodzaju umów.

W przepisach kodeksu cywilnego nie ma regulacji mówiącej wprost o gwarancji w umowach o roboty budowlane. Strony same podejmują decyzje o tym czy zostanie ona zamieszczona w treści danej umowy. W przypadku udzielenia gwarancji w umowie o roboty budowlane stosuje się w sposób analogiczny przepisy dotyczące gwarancji przy sprzedaży. Gwarancja udzielana przy wykonywaniu robót budowlanych stanowi jednakże specyficzną konstrukcję. Podmiotem udzielającym gwarancję (a więc gwarantem) jest Wykonawca, a udzielenie gwarancji dokonywane jest poprzez przedłożenie odpowiedniego oświadczenia gwarancyjnego. W treści takiego oświadczenia wskazywane są obowiązki gwaranta i uprawnienia Inwestora, w sytuacji gdy w wykonanych robotach budowlanych wykryte zostaną wady. Treść gwarancji zazwyczaj sformułowana jest bezpośrednio przez gwaranta, zatem to Wykonawca decyduje za co będzie ponosił odpowiedzialność i w jaki sposób postąpi w przypadku stwierdzenia wad. Oświadczenia gwarancyjne sformułowane mogą być w bardzo różny sposób, ale zazwyczaj gwaranci decydują się na zamieszczenie podstawowych regulacji mówiących, iż w przypadku stwierdzenia wady rzecz zostanie naprawiona bądź wymieniona na nową wolną od wad. W przypadku umów o roboty budowlane często spotyka się także oświadczenia, w których gwarant zobowiązuje się w sytuacji stwierdzenia wady do zwrotu inwestorowi zapłaconej przez niego ceny.

W oświadczeniu gwarancyjnym powinny zostać wskazane dane gwaranta, uprawnienia przysługujące Inwestorowi w przypadku stwierdzenia wad oraz czas trwania gwarancji. W praktyce czas trwania gwarancji oznaczany jest w różny sposób. W przypadku prac konstrukcyjnych dotyczących ścian, fundamentów czy też elementów nośnych budynku wynosi on najczęściej około 10 lat. Przy wykonywaniu mniejszych prac związanych z izolacją czy też dachem i jego modernizacją termin gwarancji wyznaczany jest najczęściej na około 3 lata. W sytuacji gdy gwarant nie wskaże w treści oświadczenia konkretnego terminu przyjmuje się, że wynosi on 2 lata licząc od dnia, w którym rzecz została kupującemu wydana.

Należy ponadto pamiętać, że udzielenie gwarancji nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień Inwestora wynikających z przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Oznacza to, że w przypadku wystąpienia wad Inwestor sam decyduje czy skorzysta z udzielonej przez Wykonawcę gwarancji czy też zdecyduje się na dochodzenie swych praw przy wykorzystaniu uregulowanej w przepisach kodeksu cywilnego instytucji rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Dzięki temu Inwestor może po dokonaniu analizy treści oświadczenia gwarancyjnego samodzielnie zadecydować o wyborze korzystniejszej dla siebie ścieżki. Nie może on jednak łączyć jednocześnie swoich uprawnień wynikających z gwarancji i z rękojmi. Niezależnie od gwarancji i rękojmi Wykonawca odpowiada wobec Inwestora także na ogólnych zasadach na podstawie art. 471 k.c., a więc na zgodnie z ogólną odpowiedzialnością odszkodowawczą, opartą na zasadzie winy.

Widoczne jest zatem, że Inwestor posiada kilka możliwości reakcji w sytuacji wystąpienia wad, a podjęcie decyzji o wyborze konkretnej ścieżki działania zależy w dużej mierze od okoliczności danej sprawy. Niewątpliwie jednak umieszczenie w umowie o roboty budowlane postanowień gwarancyjnych jest bardzo pomocne przy rozwiązywaniu ewentualnych sporów pomiędzy Inwestorem a Wykonawcą robót budowlanych.

Katarzyna Podyma
Kancelaria Radcy Prawnego
Plac Wolności 3/4a, 40-078 Katowice
tel. 32 400 89 91
tel. kom. 500 195 706
sekretariat@katarzynapodyma.com
www.katarzynapodyma.com