Zadatek jako forma zabezpieczenia umowy

Zadatek jest jednym z instrumentów prawnych mających na celu zabezpieczenie wykonania umowy. Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne, które w pewien sposób mobilizuje strony umowy do jej wykonania oraz stanowi wzmocnienie jej realizacji. Zapewnia on stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy rekompensatę finansową za to, że umowa nie została przez drugą stronę zrealizowana.

Zgodnie z przepisem art. 394 Kodeksu cywilnego w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy powoduje, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od tej umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli jest to sytuacja, w której strona sama zadatek dała, może żądać od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej niż wartość zadatku.

Natomiast w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaś zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Z kolei w sytuacji, gdy dojdzie do rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej w tym przypadku nie obowiązuje. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Przedmiotem zadatku mogą być wyłącznie pieniądze lub rzeczy oznaczone co do gatunku. Zadatek może być dany przy każdej umowie obligacyjnej (np. przy umowie o wykonanie albo o remont dachu), jak również przy umowie przedwstępnej. Do skutecznego zastrzeżenia zadatku potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku (zapłata określonej kwoty lub wydanie rzeczy).

Dla przykładu Strony zawierając umowę o dzieło albo o roboty budowlane, mogą zastrzec, że Inwestor wręczy Wykonawcy zadatek w wysokości 50.000 zł. W takim przypadku, gdyby Inwestor nie wykonał umowy, niezależnie od przyczyny (np. nie dostał finansowania), to Wykonawca uprawniony jest do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, jako rekompensaty za to, że był gotowy umowę wykonać. Jeśli strony by jednak rozwiązały tę umowę, to Wykonawca zobowiązany będzie zwrócić zadatek. Gdyby jednak Wykonawca i Inwestor uzgodnili, że Inwestor zapłaci Wykonawcy zadatek, po czym Wykonawca nie wywiązałby się z umowy, np. nie rozpoczął prac w umówionym terminie, to w takim przypadku Inwestor może żądać od Wykonawcy zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Powołany wyżej przepis kodeksu cywilnego określający charakter zadatku może być dowolnie przez strony umowy zmodyfikowany. Jednak z braku odmiennych postanowień umowy zadatek ma to znaczenie, jakie wynika z treści przepisu k.c. W związku z tym, jeśli w interesie strony jest, aby w umowie odmiennie uregulować cele, jakie ma spełnić zadatek, umowa powinna zawierać postanowienia określające przedmiot i wysokość zadatku, a także moment (i sposób) jego wręczenia. W umowie powinny się znaleźć zapisy o skutkach niewykonania umowy przez każdą ze stron, konsekwencjach związanych z wręczonym zadatkiem w przypadku wykonania umowy oraz w przypadku jej rozwiązania (z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności).

Odmienne uregulowanie zadatku niż to wynika z przepisów k.c., może polegać na przykład na obowiązku wyznaczenia drugiej stronie dodatkowego terminu na wykonanie umowy pod rygorem odstąpienia, a nawet na nałożeniu na jedną lub obydwie strony ryzyka niewykonania umowy niezależnie od okoliczności.
Dla przykładu, Strony w umowie zastrzegły, że Inwestor wręczy Wykonawcy zadatek w wysokości 20.000 zł. Wykonawca, aby zabezpieczyć swoje interesy, zadbał o zapis w umowie, że Inwestor bez wyznaczenia dodatkowego 14-dniowego terminu nie może odstąpić od umowy, oraz że nie może żądać zapłaty dwukrotności zadatku. Gdyby zaistniała sytuacja, w której Wykonawca z przyczyn nieleżących po jego stronie opóźnia się z wykonaniem robót budowlanych, to Inwestor nie może skorzystać ze swoich uprawnień opisanych w art. 394 k.c., tylko zobowiązany jest do przestrzegania zapisów umownych i wyznaczenia Wykonawcy terminu dodatkowego z zastrzeżeniem, że niewywiązanie się z umowy skutkować będzie odstąpieniem od umowy i koniecznością zwrotu zadatku, ale tylko w wysokości 20.000 zł.

Zadatek często mylony jest z zaliczką. A są to dwa zupełnie inne instrumenty, które wywołują odmienne skutki prawne. Podstawową różnicą jest fakt, że w przypadku odstąpienia od umowy zadatek nie podlega zwrotowi, natomiast zaliczka tak. Niezależnie bowiem od powodów, dla których umowa nie doszła do skutku, zaliczka zawsze będzie podlegała zwrotowi. Zadatek natomiast zgodnie z powołanym przepisem k.c. ma charakter pewnego rodzaju sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron. W związku z tym, jeśli umowa nie zostanie wykonana przez stronę, która dała zadatek to druga strona, może od umowy odstąpić i zadatek zachować. Jeśli z kolei umowa nie zostanie wykonana przez stronę, która otrzymała zadatek, to druga strona, ta, która go dała, również może od umowy odstąpić i nie tylko żądać zwrotu danego zadatku, ale sumy dwukrotnie wyższej.

Jeśli zatem stronie zależy na zabezpieczeniu wykonania umowy, to warto zastrzegać zadatek, a nie zaliczkę.

Katarzyna Podyma
Kancelaria Radcy Prawnego
Plac Wolności 3/4a, 40-078 Katowice
tel. 32 400 89 91 tel.
kom. 500 195 706
sekretariat@katarzynapodyma.com
www.katarzynapodyma.com