Hipoteka umowna jako zabezpieczenie należności

Hipoteka jest rodzajem zabezpieczenia, które ustanawia się w celu gwarancji zapłaty roszczenia pieniężnego. Ustanawia się ją głównie na prawie własności nieruchomości, gruntowej, budynku lub budowli. Choć można nią obciążyć również między innymi użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W związku z tym roszczenie, które zostaje zabezpieczone hipoteką powinno być, co do zasady adekwatne do wartości nieruchomości. Hipoteka jako instrument zabezpieczający nie będzie właściwa dla roszczeń o niskiej wartości, chyba, że wartość samej nieruchomości, np działki jest niewielka.

Powszechnie przyjmuje się, że hipoteka ustanawiana jest na rzecz banków dla zabezpieczenia kredytów. Nie ma jednak przeszkód, aby w obrocie między przedsiębiorcami stosować hipotekę jako zabezpieczenie ich roszczeń z różnego rodzaju umów biznesowych.

Hipoteka jest zabezpieczeniem rzeczowym. Oznacza to, że zapewnia ona uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień w stosunku do rzeczy, którą obciąża, niezależnie od tego czyją ta rzecz stała się własnością. Innymi słowy, nie ma przeszkód, aby sprzedać nieruchomość, która obciążona jest hipoteką, jeżeli potencjalny nabywca wyraża zgodę na zakup obciążonej hipoteką nieruchomości.

Jednakże należy pamiętać o tym, że zmiana właściciela nieruchomości (na przykład w wyniku darowizny czy sprzedaży) nie tylko nie spowoduje wygaśnięcia zabezpieczenia hipotecznego, ale w ogóle nie będzie miała wpływu na istnienie i skuteczność hipoteki. Nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym.

Hipoteka umowna i hipoteka przymusowa

Istnieją dwa rodzaje hipoteki – umowna i przymusowa. Do ustanowienia hipoteki umownej potrzebna jest, jak sama nazwa wskazuje, umowa pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości oraz wpis tej umowy do działu VI księgi wieczystej tej nieruchomości.

W umowie wskazuje się między innymi jaką wierzytelność (jakie roszczenie) ma zabezpieczać hipoteka. Co istotne, właściciel nieruchomości może ją obciążyć hipoteką w celu zabezpieczenia spłaty cudzego długu. Nie staje się przez to tzn. dłużnikiem osobistym.

Oznacza to, że zasadniczo różni się zakres odpowiedzialności tych dwóch osób wobec wierzyciela. Pierwsza z nich, osoba która zaciągnęła zobowiązanie np. kredyt w banku, odpowiada za spłatę zobowiązania całym swoim majątkiem (jest tzw. dłużnikiem osobistym).
Jej odpowiedzialność wynika z umowy kredytowej, która łączy ją z wierzycielem.

Z kolei, osoba, która gwarantując spłatę kredytu za kogoś, ustanowiła hipotekę na rzecz banku na własnej nieruchomości nie będzie ponosiła odpowiedzialności całym swoim majątkiem za spłatę kredytu. Ta osoba jako dłużnik hipoteczny (rzeczowy), może ponosić odpowiedzialność wobec wierzyciela (banku) wyłącznie z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Przykładowo, jeżeli Spółka X zaciągnie w banku kredyt na zakup nieruchomości np. domu, który zabezpieczy hipoteką umowną, a następnie sprzeda ten dom Spółce Y i zaprzestanie spłacać kredyt, a bank wypowie umowę to Spółka X będzie odpowiadała za zobowiązanie kredytowe z całego swojego firmowego majątku tj. samochodów, maszyn i środków zgromadzonych na rachunku bankowym, natomiast Spółka Y będzie odpowiadała za zobowiązane kredytowe tylko z nabytego domu.

Aby bank mógł w takim przypadku spieniężyć dom zabezpieczony hipoteką, to musi wystąpić do sądu i uzyskać tytuł egzekucyjny (nakaz zapłaty czy wyrok z klauzulą wykonalności) wydany przeciwko Spółce Y, a następnie udać się do komornika.
Innym sposobem zabezpieczenia swoich uprawnień jest hipoteka przymusowa. Podstawą wpisu w księgach wieczystych jest tu, nie umowa, a tytuł egzekucyjny. Jest on efektem zakończonego sukcesem postępowania sądowego.

Hipoteka o ile jest ustanowiona na nieruchomości wolnej od obciążeń, ma wiele zalet. Najistotniejszą z nich jest pewność, że nasza należność wraz z odsetkami, (które wówczas nie ulegają trzyletniemu przedawnieniu), zostaje zapłacona.

Katarzyna Podyma
Kancelaria Radcy Prawnego
Plac Wolności 3/4a, 40-078 Katowice
tel. 32 400 89 91, tel. kom. 500 195 706
sekretariat@katarzynapodyma.com
www.katarzynapodyma.com