Prawo budowlane, warunki techniczne a bezpieczeństwo użytkowania obiektów budowlanych

Każdy, kto kupuje mieszkanie lub dom, czy zleca budowę domu lub obiektu użytkowego, oczekuje, że będzie on trwały i bezpieczny w użytkowaniu, a jego projektowane i deklarowane właściwości (np. kwestie związane z termiką i energooszczędnością) zostaną zachowane. Jeżeli jednak przyjrzymy się procesowi budowlanemu i powiązanym przepisom, zobaczymy, jak wiele zależy od błędnie rozumianych oszczędności oraz – w przypadku budownictwa mieszkaniowego – od pazerności nie do końca uczciwych deweloperów.

Ponieważ poruszony temat jest „tematem-rzeką” i można by niemal bez końca przywoływać przykłady ze wskazaniem nieprawidłowości, w niniejszym artykule poruszone zostaną dwa aspekty, na które warto zwrócić uwagę przy planowaniu inwestycji czy zakupu mieszkania. Opisane problemy dotyczą budownictwa ogólnie, przez co mają też niebagatelny wpływ na budownictwo drewniane.

Błędnie rozumiane oszczędności na etapie projektowania

Obecnie prawo budowlane zezwala na składanie do pozwolenia na budowę projektu w stadium koncepcji, a przy domach jednorodzinnych w wielu przypadkach nie wymaga pozwolenia na budowę. Stadium projektu, które według Prawa Budowlanego obowiązującego od 19.09.2020 r. obecnie nazywa się „budowlanym” (i które stanowi podstawę ubiegania o pozwolenie na budowę) – jest de facto koncepcją, gdyż nie uwzględnia projektu konstrukcyjnego i powiązanych obliczeń.

Jeśli przyjrzymy się uzasadnieniom, wskazywanym w okresie opracowywania zmian PB – zauważymy, że uzasadnienia proponowanych zmian zaprzeczają zasadzie logiki projektowania. W ocenie skutków regulacji zapisano m.in.: „…Kolejnym problemem związanym ze sporządzaniem projektu budowlanego są koszty ponoszone przez inwestora, w związku z koniecznością przedłożenia przed uzyskaniem decyzji pozwolenia na budowę całości projektu budowlanego. W związku z powyższym w przypadku nieudzielenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej decyzji pozwolenia na budowę lub w przypadku konieczności wprowadzenia zmian do weryfikowanej przez organ części projektu budowlanego, które wymagają również przeprojektowania tzw. projektów branżowych, inwestor zostaje obciążony dodatkowymi kosztami. …

… Dodatkowo, jak wskazano w piśmie narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki z dnia 8 marca 2018 r., z praktyki wynika, że po zdefiniowaniu rzeczywistej potrzeby użytkowania i optymalizacji kosztów budowy projekty branż budowlano-instalacyjnych zostają zmieniane na etapie projektów wykonawczych. Wobec powyższego konieczne jest podjęcie działań, które ograniczą obciążenie inwestora niepotrzebnym ryzykiem finansowym…”.

Trudno zrozumieć taką retorykę, gdyż jedynym logicznym wyjściem z sytuacji, w której organ nie udziela pozwolenia (= projekt nie pozwala na jego udzielenie = został błędnie opracowany lub wymaga wprowadzenia zmian do weryfikowanej przez organ części = część ta zawiera błędy) jest pokrycie tych kosztów NIE przez inwestora, a przez projektanta, który popełnił błędy skutkujące nieudzieleniem pozwolenia na budowę lub koniecznością wprowadzenia zmian. To nazywa się odpowiedzialnością zawodową, którą każdy inżynier projektant z uprawnieniami oraz będący członkiem odpowiedniej izby musi ponosić przy pełnieniu samodzielnych funkcji w budownictwie. Każda sytuacja obciążania w opisywanych przypadkach kosztami inwestora jest patologią, z którą należało walczyć wprowadzając odpowiednie i szczegółowe przepisy, prowadzące inwestora za rękę przy egzekwowaniu swoich praw od niekompetentnego projektanta. Pozorne natomiast „łagodzenie” przepisów jest nastawione na poklask tych najmniej świadomych inwestorów, którzy niemal zachłystnęli się z radości na wieść o braku konieczności opracowania kompletnego projektu na odpowiednio wczesnym etapie przygotowania inwestycji. Tyle, że to właśnie ci najmniej świadomi są najbardziej narażeni na nieprawidłowości procesu budowlanego, który bez kompletnego i właściwie skoordynowanego projektu może przebiegać niewłaściwie, w najgorszym przypadku prowadząc do awarii lub katastrofy budowlanej. Architekt winien koordynować całość procesu projektowego i nie powinien dopuszczać do sytuacji, w której do pozwolenia na budowę składana jest koncepcja, powstała bez opracowania projektu konstrukcji wraz z obliczeniami. Niestety, uczciwy architekt, który taką ścieżkę stosuje i chce zapewnić kompletny projekt, opracowany na odpowiednim stadium przygotowania procesu budowlanego, niejednokrotnie przegrywa w oczach inwestora, zainteresowanego wyłącznie najniższą ceną. Do zastanowienia własnego czytelników, czy takie „oszczędności” są właściwe i jakie są ich skutki.

Analizując ciąg dalszy przywołanego fragmentu „oceny skutków regulacji” – właściwą kolejnością prac projektowych jest (przywoływana już wielokrotnie przez autorów w innych opracowaniach): koncepcja – uzgodnienie koncepcji z inwestorem, w tym ustalenie funkcji użytkowych – projekt architektoniczny, budowlany wraz z projektem konstrukcji – pozwolenie na budowę – dopracowanie projektu wykonawczego (zgodnego z budowlanym, a bez zmian i tzw. „optymalizacji”) – realizacja w 100% zgodna z projektem. Na „zdefiniowanie rzeczywistej potrzeby użytkowania” jest czas na etapie uzgadniania projektu po przedstawieniu koncepcji.

Wiele błędów, w tym zagrażających tak mieniu, jak zdrowiu i życiu wynika z nieuprawnionych i nieskoordynowanych zmian na etapie wykonawstwa – np.:

• Usunięcie / przesunięcie ściany nośnej lub słupa (= całkowita zmiana zastosowanego w obliczeniach schematu statycznego). Kierownik budowy zamiast zapobiec takiej zmianie, doprowadza do jej wykonania. Usłyszane w sądzie podczas rozprawy związanej z jedną z ekspertyz… „bo pani inwestor tak prosiła” – tu efektem zmiany była płatew pośrednia oparta tylko na jednej podporze, drugą „na prośbę” usunięto…
• Przecięcie elementów konstrukcji dachu, w tym np. pasów dolnych kratownic „bo tak będzie ładniej” albo „instalatorowi przeszkadzało”
• Przecięcie elementów stropu bez zastosowania wymianu „bo schody chcemy teraz w innym miejscu”
• Wybijanie drzwi w ścianie nośnej bez kontroli i zachowania zasad wiedzy technicznej
• I wiele innych

Dlatego wymaganą przez inwestora zasadą musi być takie projektowanie, aby projekt uwzględniał bezpieczne, ale ekonomiczne rozwiązania. Jeżeli projektant dopuszcza coś, co wątpliwi uczestnicy procesu budowlanego nazywają „optymalizacją” – oznacza to, że projektant nie jest uczciwy lub nie ma wystarczającej wiedzy pozwalającej na opracowanie rzetelnego i optymalnego pod względem rozwiązań projektu (skoro zastosowane przez niego rozwiązania są nieekonomiczne, a nieekonomiczność wynika z przyjęcia niepoprawnych rozwiązań). Należy tu oczywiście oddzielić rzeczywisty brak ekonomii przyjętego rozwiązania od pozornego, wynikającego stąd, że projektant przyjął w swoim projekcie bezpieczne rozwiązania, a „optymalizator” zmniejsza przekroje doprowadzając do balansowania na granicy bezpieczeństwa. Ta druga sytuacja jest niedopuszczalna. Inwestorzy zaś – z uwagi na bezpieczeństwo swoich inwestycji, jak i przyszłych użytkowników – winni na starcie eliminować wszystkich wykonawców, którzy proponują „optymalizację” rozwiązań projektowych i żądać realizacji inwestycji zgodnie z projektem. Oczywiście jeżeli wykonawca wskazuje błąd w projekcie, należy doprowadzić do tego, aby projektant błąd poprawił – z uwzględnieniem koordynacji wszystkich branży, na które korekta może mieć wpływ. Trzeba tu też jasno powiedzieć – przyjęcie przez projektanta nieuzasadnionych względami bezpieczeństwa rozwiązań nieekonomicznych – jest też błędem. Powyższe należy również do zakresu tzw. „dobrych praktyk” i będzie szerzej opisane dla budownictwa drewnianego w tworzonych w tym zakresie dokumentach.

Błędnie rozumiane więc oszczędności, które dodatkowo mają wpływ na negatywne kształtowanie rynku projektowo-wykonawczego – to m.in:

• Wybór najtańszego projektanta (zrobi „coś”, niekompletnego i wymagającego później albo poprawy, albo inwencji własnej wykonawcy – ale za niską cenę, gdy rzetelny projektant będzie oczekiwał zapłaty adekwatnej do opracowania kompleksowej i kompletnej dokumentacji). W zakresie budownictwa drewnianego jest to szczególnie widoczne, gdyż najczęściej te tanie projekty nie do końca uczciwych projektantów zawierają obliczenia i rysunki elementów żelbetowych, a w zakresie konstrukcji drewnianej – zero obliczeń i kilka kresek na rysunkach („bo to potem wykonawca i tak opracuje”). Jeśli projektant za projekt, który z racji na zakres winien kosztować np. 100 000 zł, podaje cenę rzędu 20 000 zł – to winien zostać wyeliminowany, a nie przyjęty przez inwestora jako fantastycznie tani.
• Wybór najtańszego wykonawcy, nie dysponującego wyspecjalizowaną kadrą i odpowiednim sprzętem, często dodatkowo posługującego się kupionymi referencjami. Znowu – w zakresie budownictwa drewnianego szczególnie można zaobserwować negatywne skutki wykonywania prac przez takich tanich wykonawców.

Wspomniane negatywne oddziaływanie na rynek natomiast związane jest z wymienionymi wyżej powodami – i m.in. brakiem szans uczciwych projektantów i wykonawców w starciu z tymi tanimi, nie do końca wykwalifikowanymi, a przez co – też nie do końca uczciwymi. Błędnie zaś zaprojektowana i/lub wykonana konstrukcja to brak bezpieczeństwa użytkowania, to możliwość rozszczelnienia budynku, powstania mostków termicznych – czyli brak oczekiwanych właściwości termicznych i wiele innych.

A jak wygląda w praktyce stawianie oczekiwać wykonawcom/projektantom? Warto przyjrzeć się fragmentowi opisu przedmiotu zamówienia pewnej hali z Poznania, w której niedawno miała miejsce katastrofa budowlana:
„Na opis przedmiotu zamówienia (…) składają się:

1. koncepcja architektoniczna;
2. projekt budowlany (branża architektoniczna, instalacji sanitarnych i instalacji elektrycznych);
3. projekt wykonawczy (branża architektoniczna, instalacji sanitarnych i instalacji elektrycznych) …”

O konstrukcji na etapie przygotowania materiałów do przetargu, tak jakby zapomniano…

Na koniec tej części rozważań jeszcze jedna uwaga – planowane do wdrożenia przepisy o możliwości budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 i do dwóch kondygnacji bez pozwolenia, a przede wszystkim – bez kierownika budowy, może być realizowane bezpiecznie wyłącznie przy założeniu realizacji przez profesjonalną firmę (również w postaci budynku prefabrykowanego) i na podstawie kompletnego projektu (więc wraz z obliczeniami konstrukcji). Każda sytuacja budowy tzw. „systemem gospodarczym”, samodzielnie przez osoby nie posiadające żadnej wiedzy (lub pozyskujące ją z nieprofesjonalnego „forum internetowego”), czy też realizacja z wykorzystaniem „pana Kazia – złotej rączki” (ja to, panie, wim wszystko…) rodzić będzie sytuacje niebezpieczne tak dla życia, jak i zdrowia inwestora. Należy sobie bowiem uświadomić, że 70 m2 powierzchni zabudowy to mogą być rozpiętości elementów konstrukcyjnych nawet 6 metrów. Oczywiście przy takim domu przysłowiowy „Kowalski” realizując budowę sam, bez kompletnego projektu (bo taniej) i bez profesjonalnego kierownika (bo taniej) – w przypadku błędu zadziała na szkodę tylko własnego mienia i sprowadzi zagrożenie tylko na swoją rodzinę. Tylko, czy naprawdę o to chodzi? Mówiąc o „kompletności dokumentacji” należy pamiętać, że (jak opisano wyżej) – projekt „budowlany” to obecnie koncepcja bez obliczeń konstrukcyjnych. I pytanie retoryczne – jak w sytuacji braku profesjonalnego uczestnika takiej realizacji zapewnić zgodność obiektu i wbudowanych materiałów z przepisami tak z zakresu konstrukcji, jak i zakresu fizyki budowli, wymaganej energooszczędności, itp.?

Zabudowa wieloma domami jednorodzinnymi jednej działki bez zachowania jakichkolwiek wymogów z zakresu bezpieczeństwa pożarowego

Drugi aspekt, który zaplanowano do opisania – również związany jest ze źle pojętymi oszczędnościami – tu dodatkowo w powiązaniu z luką w przepisach. Temat ten był już poruszany przez autorów wielokrotnie, w tym w artykule opublikowanym w Inżynierze Budownictwa (03.2021), pt. „Obiekt zgodny z przepisami – ale czy bezpieczny”. Obecnie coraz częściej na działce przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne deweloperzy wciskają jak najwięcej domów jednorodzinnych, często dwulokalowych, tworząc w ten sposób miniosiedla. Celem obejścia zapisów MPZP wskazującego możliwość budowy na danej działce wyłącznie domów jednorodzinnych wolnostojących – stawiają na takiej działce np. domy jednorodzinne dwulokalowe, do złudzenia przypominające zabudowę bliźniaczą. (Fot 1)

Różnica pomiędzy tak zbudowanym domem jednorodzinnym dwulokalowym a bliźniaczym jest taka, że dla bliźniaka wymagane jest (art. 217 rozporządzenia w sprawieNiech czytelnik sam sobie warunków technicznych – WT) zapewnienie ściany oddzielającej segmenty REI60, a dla ściany oddzielającej dwa lokale w domu jednorodzinnym – nie. Dodatkowo – dla domów jednorodzinnych nie stawia się wymagań co do NRO i innych wymogów zawartych w art. 216 WT. Warto też, żeby czytelnicy zwrócili uwagę, że w przypadku budynków jednorodzinnych sytuowanych na różnych działkach wymagane jest zachowanie odległości minimum 4 m od granicy działki w przypadku ścian z otworami. W przypadku pokazanym na zdjęciu (Fot. 1) – odległość między ścianami zawierającymi otwory (budynków przeznaczonych do zamieszkania przez różne rodziny) jest rzędu stu kilkudziesięciu centymetrów. Na kolejnym, też już kilkukrotnie wykorzystanym przez autorkę zdjęciu (Fot.2) wykonanym podczas eksperymentu pożarowego przeprowadzonego przez ITB oraz PSP (w ramach pracy statutowej NZP-124) na poligonie PSP w Pionkach w sierpniu 2020 r. – pokazany jest zasięg płomieni z pomieszczenia, w którym znajduje się źródło ognia.

Niech czytelnik sam sobie odpowie, na ile bezpieczna jest architektura „pazernego dewelopera”, stawiającego wiele domów „jednorodzinnych” na jednej działce bez zachowania zasad bezpieczeństwa pożarowego. Niech czytelnik sam sobie wyobrazi sytuację, w której źródło ognia znajdować się będzie w pomieszczeniu z oknem budynku, obok którego w odległości około półtora metra znajduje się ściana drugiego budynku, też z oknem, a budynek ten zamieszkuje inna rodzina. Przegrody pionowe domu jednorodzinnego natomiast nie muszą (vide przywołane wyżej artykuły rozporządzenia w sprawie warunków technicznych) spełniać żadnych wymagań w zakresie p.poż. Jak w praktyce wygląda rozprzestrzenianie ognia w zbyt gęstej zabudowie widać było podczas niedawnej tragedii w Nowej Białej. W Ministerstwie Rozwoju i Technologii zostało złożone pismo, wskazujące konieczność podjęcia bezzwłocznie prac w zakresie zmiany zapisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Będziemy informować czytelników, jakiej odpowiedzi udzielono i jakie decyzje zostały podjęte.
Na zakończenie rada: planując zakup mieszkania w „domu jednorodzinnym” jedno- lub dwulokalowym (nie tylko o konstrukcji drewnianej), usytuowanym w odległości mniejszej niż 8 m (w przypadku ścian z otworami) lub mniejszej niż 6 m (w przypadku ścian bez otworów) od innego budynku warto sprawdzić, czy deweloper zastosował przy budowie wszystkie materiały klasyfikowane jako NRO oraz czy zachowane są jakiekolwiek zasady dotyczące odporności ogniowej przegród (ściany, drzwi, okna) znajdujących się we wzajemnej odległości mniejszej niż wskazane wyżej. Jeśli nie – lepiej z takiej „oferty” zrezygnować, nawet jeśli cena 1 metra kwadratowego będzie nieco niższa niż w obiekcie wybudowanym z zachowaniem zasad bezpieczeństwa p.poż.

mgr inż. Ewa Ingeborga Kotwica
dr inż. Paweł Sulik