Wkład własny przy kredycie hipotecznym: ile powinien wynieść?

Osoby zainteresowane wzięciem kredytu hipotecznego muszą sprostać wielu wymaganiom. Jednym z najpoważniejszych z nich jest konieczność wpłacenia wkładu własnego. Warto dowiedzieć się, ile będzie wynosił oraz w jakiej formie można to zrobić.

Kredyt hipoteczny to dla wielu nabywców nieruchomości jedyna alternatywa, umożliwiająca sfinansowanie zakupu. Potwierdzają to również statystyki. Według raportu AMRON-SARFiN za III kwartał 2020 roku obecnie czynnych jest 2,467 mln umów kredytowych, które opiewają na łączną kwotę 467,809 mld zł. Otrzymanie finansowania nie jest jednak tak proste, jak mogłoby się wydawać. Oprócz wielu procedur formalnych, w tym badania zdolności kredytowej, jest jeszcze jeden obowiązek, który w wielu przypadkach uniemożliwia uzyskanie środków: jest nim konieczność wpłacenia wkładu własnego. Rosnące ceny nieruchomości sprawiają przy tym, że rośnie również wysokość środków niezbędnych do ubiegania się o otrzymanie kredytu. Istnieją jednak pewne alternatywy, które mogą okazać się pomocne w tym zakresie.

Wkład własny: co to jest?

W słowniku przyszłych kredytobiorców istnieje kilka pojęć, które mogą zdecydować o uzyskaniu środków. Jednym z najważniejszych jest wkład własny, czyli udział w zakupie pokrywany przez samego kredytobiorcę z jego własnych środków. Pełni on w całym procesie bardzo ważną rolę: przede wszystkim pozwala obniżyć ryzyko podejmowane przez kredytodawcę, poza tym świadczy również o ekonomicznej wydolności kredytobiorcy. Im wyższy wkład własny, tym niższa kwota samego kredytu, a to może znaleźć również przełożenie na proponowane warunki.

Oczekiwania banków w tym zakresie potrafią znacząco się od siebie różnić. Przed złożeniem wniosku kredytowego warto więc dowiedzieć się, jak wygląda polityka konkretnej instytucji oraz w jakiej wysokości wkład własny trzeba będzie uregulować samodzielnie.

Wskaźnik LtV a wkład własny

Wkład własny ma znaczny wpływ na warunki proponowane przez bank. Warto podejść więc do niego nie tylko jak do przykrej formalności, którą należy spełnić, ale również szansy na uzyskanie zdecydowanie lepszej oferty, a co za tym idzie zaoszczędzenie sporych środków. Od wkładu własnego zależy w znacznej mierze współczynnik LtV (Loan to Value – pożyczka do wartości). Pozwala on na zobrazowanie, jaką część wartości nieruchomości, a więc zabezpieczenia kredytu, stanowią środki pozyskane w jego ramach. Rzecz jasna im niższe LtV, tym mniejsze ryzyko podejmowane przez bank. Jego zbyt wysoka wartość sprawia natomiast, że instytucja albo nie zdecyduje się na udzielenie środków w ogóle, albo będzie wymagać dodatkowych zabezpieczeń, które wpłyną w znacznej mierze na atrakcyjność kredytu.

Jakiego wkładu własnego wymagają banki?

Banki udzielające kredytów hipotecznych muszą sprostać wymaganiom prawa bankowego i stosować się do rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Kluczowe znaczenie zyskuje najnowsza Rekomendacja S, „dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie”. Banki uniwersalne, zgodnie z oczekiwaniami KNF, powinny wprowadzić w życie jej zapisy do 30 czerwca 2021 roku. Warto mieć jednak świadomość, że już teraz zrobiła to znaczna część z nich. Zgodnie z nimi maksymalne LtV nie może przekraczać 80%. W związku z tym najczęściej wymaga się wkładu własnego wynoszącego 20% wartości nieruchomości. Jednocześnie Rekomendacja przewiduje również możliwość podwyższenia dopuszczalnego LtV do maksymalnie 90%. W takim przypadku musi to się jednak wiązać z dodatkowymi zabezpieczeniami.

Wkład własny: dodatkowe zabezpieczenie

Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza również sytuację, w której sam wkład własny wynosił będzie nie mniej niż 10% wartości nieruchomości. Wówczas jednak konieczne stanie się wprowadzenie dodatkowego zabezpieczenia do kwoty brakującej do osiągnięcia progu 20%. W tym celu można wykorzystać:

• Ubezpieczenie: tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego ma ochronić bank przed ryzykiem do momentu uregulowania przed kredytobiorcę brakującej kwoty.
• Blokadę środków na rachunku lub zastaw na denominowanych papierach dłużnych,
• Przeniesienie określonej kwoty na własność banku (zostanie zwrócona po spłaceniu brakującej sumy),
• Przeniesienie środków zgromadzonych w ramach IKE/IKZE.

Ile środków trzeba mieć w praktyce?

Większość instytucji wprowadziła w życie zalecenia KNF zdecydowanie wcześniej. Wobec tego najczęściej wymagany wkład własny wynosi 20%. Warto mieć jednak świadomość, że niektóre banki w obliczu kryzysu podwyższyły swoje wymagania aż do progu 30%. Nic w tym dziwnego: wkład własny to jedno z podstawowych zabezpieczeń umożliwiających obniżenie ryzyka podejmowanego przez instytucję. Wciąż można jednak liczyć, że posiadając 1/5 wartości wybranej nieruchomości (i spełniając przy tym inne wymagania banku dotyczące m.in. zdolności kredytowej czy kwestii formalnych) uda się uzyskać kredyt. Z drugiej strony wyższe środki to przy tym szansa na uzyskanie lepszych warunków, wobec czego w wielu przypadkach korzystne okaże się poczekanie i uzbieranie nieco wyższej kwoty.

Wkład własny a przeciętne ceny mieszkań

Dosyć wysokie oczekiwania banków względem wkładu własnego z pewnością nie są zbyt dobrą informacją dla wielu osób planujących zakup mieszkania z wykorzystaniem środków pochodzących z banku. Na wysokość sumy niezbędnej do ubiegania się o kredyt wpływają przede wszystkim ceny na rynku nieruchomości, które od dłuższego czasu utrzymują się na rekordowych poziomach. Biorąc pod uwagę zestawienie średnich cen mieszkań z listopada 2020 roku, przygotowane przez Bankier.pl oraz portal Otodom, okazuje się, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie wynosi 10 273 zł. Kredytobiorcy, planujący zakup mieszkania o powierzchni 50 mkw. będą musieli wobec tego wygospodarować 102.730 zł, aby opłacić wkład własny w wysokości 20%. Jeżeli natomiast składają wniosek w instytucji, która wymaga udziału w wysokości 30%, kwota ta wzrośnie do 154.095. Oczywiście więcej przyjdzie zapłacić za większe mieszkanie, a wysokie ceny utrzymują się we wszystkich większych miastach. Aby kupić mieszkanie z rynku wtórnego we Wrocławiu o powierzchni 70 mkw. przygotować trzeba ok. 120 tysięcy złotych.

Jak przekazać wkład własny?

Wiele wątpliwości wśród kredytobiorców wzbudza również forma przekazania wkładu własnego. W rzeczywistości instytucje nie formułują rozbudowanych oczekiwań na ten temat. Część wkładu własnego kupujący przekazuje zazwyczaj sprzedającemu w trakcie sporządzania umowy przedwstępnej w postaci zadatku lub – zdecydowanie rzadziej – zaliczki. W niektórych sytuacjach można przekazać w ten sposób całe fundusze, jednak warto mieć świadomość, że wiąże się to z pewnym dodatkowym ryzykiem. Zazwyczaj większą część wkładu własnego przekazuje się już po otrzymaniu decyzji kredytowej: można zrobić to zarówno przed udaniem się do notariusza, jak i potem. Kwota może być przy tym przekazana w obecności notariusza (co znajdzie przełożenie na treść umowy), jak i przelana na konto sprzedawców. Ważne natomiast, aby środki trafiły do sprzedającego przed datą uruchomienia kredytu.

Foto: Monster Ztudio/Shutterstock.com